Dokumentation: Verkauf von Kreditforderungen (notarielle Verkaufsvollmacht)


Problematik:

Manche Investoren versuchen das Verbot der Verfallabrede (§ 1149 BGB) dadurch zu umgehen, dass sie sich unwiderrufliche Verkaufsvollmachten für die mit der Grundschuld belastete Immobilie erteilen lassen. Dies widerspricht dem deutschen Rechtsverständnis. Einem Gläubiger kann nicht von vornherein das Recht eingeräumt werden, zum Zwecke seiner Befriedigung die Übertragung des Eigentums an einem Grundstück zu fordern, solange nicht die durch die Grundschuld gesicherte Forderung fällig geworden ist (§§ 1191 Abs. 1, 1149 BGB). Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) missbilligt solche vor Fälligkeit der gesicherten Forderung getroffenen Verfallabreden wegen ihrer abstrakten Gefährlichkeit. Deshalb werden im Anwendungsbereich des § 1149 BGB Verkaufsvollmachten als unzulässig angesehen, wenn diese auf den gleichen Zweck hinauslaufen, beispielsweise die Erteilung einer Vollmacht (vgl. zur Problematik DNotI-Report, 2008, 121).

Auch außerhalb des Anwendungsbereichs des § 1149 BGB – also auch nach Fälligkeit –  können die sich aus § 138 BGB zu beachtenden Grenzen überschritten sein, beispielsweise wenn ungemessener Druck erzeugt wird oder sonstige Umstände die Sittenwidrigkeit der Vollmachtserteilung bedingen. In dem DNotI-Report, 2008, 121 heißt es hierzu auf S. 124:

"… Besonders stark dürfte die Zwangslage sein, wenn Forderung und Grundschuld zwischenzeitlich an einen anderen als den ursprünglichen Gläubiger abgetreten wurden und der neue Gläubiger – wie inbes. manche ausländische Fonds, aber auch inländische reine Verwertungsgesellschaften – nur an der Verwertung bzw. Beitreibung des Kredits interessiert ist, nicht aber an der Ausgabe eines neuen Kredits, so dass dem Schuldner die sonst vielleicht mögliche Alternative einer Umschuldung deutlich schwieriger erscheint. …

Eine sittenwidrige Ausbeutung der Zwangslage kann vorliegen, wenn die Bank einen zu niedrigen Mindestverkaufspreis diktiert (der zwar ihre Darlehensforderung abdeckt, aber deutlich unter dem sonst erzielbaren Verkaufspreis liegt). 

Ggf. könnte auch sittenwidrig sein, wenn die Bank die übrigen Bedingungen des Kaufvertrages ohne jede Beschränkung ihres Ermessens, und damit ggf. auch zu Lasten des Schuldners (und Verkäufers) festsetzen darf. So weist die Bundesnotarkammer in ihrem Rundschreiben (Ziffer 3) etwa darauf hin, dass ein Erwerb in der Zwangsversteigerung unter Ausschluss der Gewährleistung erfolgt (§ 56 Satz 3 ZVG), ein freihändiger Verkauf jedoch nach Belieben des Bevollmächtigten gestaltet werden kann – gegebenenfalls mit weiteren nachteiligen Folgen für den verpflichteten Eigentümer.

..." 

Beispiele:

Fall 1:

In dem zu dokumentierenden Fall kam es zu mehreren Gesprächen mit Vertretern des Investors. Ende 2004/2005 wurde das Kreditengagement auf den Investor übertragen. Ein erstes Gespräch des verkauften Kreditnehmers mit Vertretern des Investors fand im Juni 2006 statt, ein weiteres Gespräch am 29.07.2005 und ein drittes Gespräch am 08.11.2005. Der Investor kündigte die übertragenen Kredite im Februar 2006.

Eine notarielle Verkaufsvollmacht wurde - unstrittig - bereits bei dem zweiten Gespräch gefordert. Die vollstreckbare Grundschuldbestellungsurkunde wurde dem Kreditnehmer unmittelbar vor dem zweiten Gespräch zugestellt.

Dem Kreditnehmer wurden bei den geführten Gesprächen zwei Entwürfe von Verkaufsvollmachten übergeben.

Nachdem der Investor die Zwangsvollstreckung gegen den Kreditnehmer betrieb, unterzeichnete der Kreditnehmer eine notarielle Verkaufsvollmacht.

Aufgrund der Vollmacht schloss der Investor einen Kaufvertrag, von dem der Kreditnehmer erst später Kenntnis erhielt.

▪ Fall 2:

Vgl. Landgericht Frankfurt, Urteil v. 14.11.2008 - 2-25.O 10/08, Seite 4 unten

Recht der
Sicherungsgrundschuld

Recht der Sicherungsgrundschuld

von
Dr. Clemens Clemente, Rechtsanwalt,

4. neu bearb. Aufl., 2008,
RWS Verlag GmbH, Köln,

512 Seiten, geb., 69,00 €
ISBN 978-3-8145-8129-3

Aus der Fachpresse:*

„Clementes Siche-
rungsgrundschuld ist mehr als rundum ge-
lungen.“

* Notar
Dr. Dieckmann in:
BWNotZ 2/2009

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