Buchgrundschuld/Briefgrundschuld

Wie entsteht eine Grundschuld?

Die Grundschuld kann als Brief- oder Buchgrundschuld bestellt werden.

Die Buchgrundschuld entsteht durch Einigung und Eintragung im Grundbuch (§ 873 Abs. 1 BGB). Die Einigung über den Briefausschluss bedarf der Eintragung im Grundbuch (§§ 1192 Abs. 1, 1116 BGB).

Handelt es sich um eine Briefgrundschuld, bedarf es ferner der Übergabe des Briefes (§§ 1192 Abs. 1, 1117 BGB).

Grundschuldbrief

Fälle über die Entstehung der Grundschuld

Probleme bei der Bestellung einer Grundschuld erörtert Rechtsanwalt Dr. Clemente in seinem Handbuch Recht der Sicherungsgrundschuld u. a. anhand der nachfolgenden Fälle:

Fall 11: E tritt seine Eigentümerbriefgrundschuld unter Übergabe des Grundschuldbriefs sicherungshalber an den Gläubiger G ab. Bei Rückgewährreife ist der Brief nicht mehr auffindbar. G tritt daher alle seine Rechte an der Grundschuld und an dem Brief an E ab.

Fall 13: Der Grundschuldgläubiger G1 fordert von dem Grundstückseigentümer E unter Hinweis auf den Verzicht Zahlung auf die Briefgrundschuld, obwohl er diese außerhalb des Grundbuchs an G2 abgetreten hat.

Fall 20: K erwirbt ein Grundstück und bestellt aufgrund einer Vollmacht des Verkäufers der B-Bank eine Grundschuld. Die B-Bank überweist daraufhin den Kaufpreis an den Verkäufer. K wird als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Zuvor hatte das Grundbuchamt den Antrag auf Eintragung der Grundschuld zurückgewiesen, da der Nachweis der Vertretungsbefugnis nicht in der Form des § 29 GBO innerhalb der vom Grundbuchamt bestimmten Frist vorgelegt worden war. Der beurkundende Notar legt daraufhin die Eintragungsbewilligung erneut vor und verweist darauf, dass K zwischenzeitlich im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Gleichzeitig legt er gegen den Zurückweisungsbeschluss Erinnerung (§ 11 Abs. 1 Satz 1 RPflG) ein. Das Grundbuchamt trägt nunmehr die Grundschuld ein. Im Zeitpunkt der Eintragung war über das Vermögen des K das Insolvenzverfahren eröffnet.

Fall 21: Die Grundschuldbestellungsurkunde enthält die Erklärung, „dass die Grundschuld ausschließlich die erste, notfalls die nächstoffene Rangstelle zu erhalten hat“.

Fall 22: Die Grundschuldbestellungsurkunde weist die Erklärung auf, dass die Grundschuld die erste Rangstelle erhalten soll. Weiterhin wird in der Urkunde erklärt, „dass der Löschung aller Vorbelastungen, deren Bewilligungen beigebracht werden, schon jetzt zugestimmt wird“.

Fall 23: Ein Erbbauberechtigter bestellt eine Hypothek am Erbbaurecht „zur ausschließlich ersten Rangstelle“. Die Bestellungsurkunde enthält einen Passus, in dem es heißt, dass die Gläubigerin jederzeit berechtigt ist, die sofortige Rückzahlung des Darlehens zu verlangen, wenn „die der Hypothek vertragsgemäß zugesicherte Rangstelle im Grundbuch nicht binnen vier Monaten hergestellt wird oder nachträglich verloren geht oder die Rechtsbeständigkeit der Hypothek, insbesondere der vereinbarte Rang, vom Schuldner oder Eigentümer bestritten wird.“

Fall 24: A übergibt B den ungeteilten Brief (Stammbrief).

Fall 25: A und B vereinbaren, dass die Übergabe des Stammbriefs dadurch ersetzt wird, dass A den Stammbrief für B verwahrt.

Fall 26: A und B übergeben den ungeteilten Grundschuldbrief an C, der ihn für A und B verwahrt.

Fall 27: A tritt an B einen nachrangigen Teil seiner Grundschuld ab. Bezüglich des ungeteilten Grundschuldbriefs vereinbaren A und B, dass der Grundschuldbrief durch A treuhänderisch verwahrt und verwaltet wird, wobei A wegen der noch valutierten Grundschuld Eigenbesitzer bleiben soll.

Fall 32: F und M haben an einem in ihrem Miteigentum stehenden Grundstück eine Eigentümerbriefgrundschuld bestellt und in der Bestel¬lungsurkunde erklärt, „jedem künftigen Fremdgläubiger der Grundschuld gegenüber für den Eingang des Grundschuldbetrages nebst Zinsen die volle persönliche Haftung“ zu übernehmen. Vor Aushändigung des Briefes durch das Grundbuchamt traten sie die Grundschuld an B 1 ab und nach Erhalt des Briefes an den weiteren Kreditgeber B 2, der sich aus der Grundschuld befriedigte.

Recht der
Sicherungsgrundschuld

Recht der Sicherungsgrundschuld

von
Dr. Clemens Clemente, Rechtsanwalt,

4. neu bearb. Aufl., 2008,
RWS Verlag GmbH, Köln,

512 Seiten, geb., 69,00 €
ISBN 978-3-8145-8129-3

Aus der Fachpresse:*

„ Es macht die komplizierte Materie verständlich, ohne das zu vereinfachen, was seinem Gegenstand nach schwierig ist. “

* Notar
Dr. Dieckmann in: BWNotZ 2/2009

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