Grundschuld mit Brief und ohne Brief

Worin unterscheidet sich die Grundschuld mit Brief von der ohne Brief?

Die Grundschuld mit Brief (sogen. Briefgrundschuld) unterscheidet sich von der Grundschuld ohne Brief (sogen. Buchgrundschuld) durch die Erteilung eines Grundschuldbriefes.

Grundschuldbrief

Die Briefgrundschuld (§§ 1192 Abs. 1, 1116 BGB) ist die gesetzliche Regel, in der Praxis jedoch die Ausnahme. Ob es sich bei der Grundschuld um eine Brief- oder Buchgrundschuld handelt, lässt sich anhand der Grundbucheintragung feststellen. Der Ausschluss der Brieferteilung muss im Grundbuch eingetragen sein (§§ 1192 Abs. 1, 1116 Abs. 2 Satz 3 BGB). Ist im Grundbuch nur von einer

"Grundschuld"

die Rede, handelt es sich um eine Briefgrundschuld. Heißt es im Grundbucheintrag demgegenüber

"Grundschuld ohne Brief"

handelt es sich um eine Buchgrundschuld.

Der Vorteil einer Briefgrundschuld ist der, dass für die Abtretung der Briefgrundschuld eine Grundbucheintragung nicht erfordertlich ist. Während die Buchgrundschuld nur durch Einigung und Grundbucheintragung übertragen werden kann (§§ 1192 Abs. 1, 1154 Abs. 3, 873 Abs. 1 BGB), die Grundbucheintragung also unabdingbar ist, ist für die Übertragung der Briefgrundschuld eine Grundbucheintragung nicht erforderlich (§ 1192 Abs. 1, 1154 BGB).

Die Briefgrundschuld kann daher abgetreten werden, ohne dass die Abtretung im Grundbuch erscheint (§ § 1192 Abs. 1, 1154 Abs. 1 BGB). So kann beispielsweise das Grundbuch den Eigentümer des Grundstücks als Gläubiger ausweisen (sogen. Eigentümergrundschuld). In Wirklichkeit ist Gläubiger jedoch ein anderer, beispielsweise die Hausbank, der die Grundschuld außerhalb des Grundbuchs abgetreten wurde.

Dem Vorteil, dass die Briefgrundschuld schnell, für Dritte nicht erkennbar und ohne Grundbuchkosten abgetreten werden, stehen aber auch Nachteile gegenüber:

  • Beim Grundbuchamt fallen zusätzlich Kosten in Form einer sogen. ¼-Gebühr für die Erteilung des Briefes an (§ 71 KostO) .
  • Zur Geltendmachung der Grundschuld muss gemäß §§ 1192 Abs. 1, 1160 BGB der Brief vorgelegt werden, wenn der Eigentümer dies verlangt, unabhängig davon zu jeder Grundbucheintragung und bei der Entgegennahme des Versteigerungserlöses.
  • Ein Briefverlust nötigt zu einem Aufgebotsverfahren, um den Brief für kraftlos zu erklären (§ 1162 BGB, §§ 946 ff., 1003 ff. ZPO),

Fälle zur Briefgrundschuld

Fragen und Probleme der Briefgrundschuld erörtert Rechtsanwalt Dr. Clemente in seinem Handbuch Recht der Sicherungsgrundschuld u. a. anhand der nachfolgenden Fälle:

Fall 11: E tritt seine Eigentümerbriefgrundschuld unter Übergabe des Grundschuldbriefs sicherungshalber an den Gläubiger G ab. Bei Rückgewährreife ist der Brief nicht mehr auffindbar. G tritt daher alle seine Rechte an der Grundschuld und an dem Brief an E ab.

Fall 13: Der Grundschuldgläubiger G1 fordert von dem Grundstückseigentümer E unter Hinweis auf den Verzicht Zahlung auf die Briefgrundschuld, obwohl er diese außerhalb des Grundbuchs an G2 abgetreten hat.

Fall 24: A übergibt B den ungeteilten Brief (Stammbrief).

Fall 25: A und B vereinbaren, dass die Übergabe des Stammbriefs dadurch ersetzt wird, dass A den Stammbrief für B verwahrt.

Fall 26: A und B übergeben den ungeteilten Grundschuldbrief an C, der ihn für A und B verwahrt.

Fall 27: A tritt an B einen nachrangigen Teil seiner Grundschuld ab. Bezüglich des ungeteilten Grundschuldbriefs vereinbaren A und B, dass der Grundschuldbrief durch A treuhänderisch verwahrt und verwaltet wird, wobei A wegen der noch valutierten Grundschuld Eigenbesitzer bleiben soll.

Recht der
Sicherungsgrundschuld

Recht der Sicherungsgrundschuld

von
Dr. Clemens Clemente, Rechtsanwalt,

4. neu bearb. Aufl., 2008,
RWS Verlag GmbH, Köln,

512 Seiten, geb., 69,00 €
ISBN 978-3-8145-8129-3

Aus der Fachpresse:*

„ Es macht die komplizierte Materie verständlich, ohne das zu vereinfachen, was seinem Gegenstand nach schwierig ist. “

* Notar
Dr. Dieckmann in: BWNotZ 2/2009

Kaufen über:

RECHTSANWALT DR. CLEMENTE • BAVARIASTRASSE 7 • D - 80336 MÜNCHEN