Grundschuldzinsen

Welche Bedeutung haben Grundschuldzinsen?

Grundschuldzinsen entsprechen regelmäßig nicht dem Zinssatz, der für das zu sicherne Darlehen vertraglich vereinbart ist. Die Grundschuldzinsen liegen regelmäßig über den Darlehenszinsen. Zinssätze von 15 % und höher sind üblich. Sie werden in der Regel formularmäßig vorgegeben.

Beispiel aus einer Grundschuldbestellungsurkunde: „Die Grundschuld ist von heute ab mit jährlich 18 vom Hundert zu verzinsen. Die Zinsen sind jeweils am ersten Tag des folgenden Kalenderjahres nachträglich zu entrichten.“

Die Grundschuldzinsen sind abstrakt und daher ebenso wenig abhängig (akzessorisch) von einer Forderung wie der Anspruch auf die Grundschuldsumme.

Eine Verbindung zu dem Darlehensvertrag wird über den sogen. Sicherungsvertrag hergestellt.

Nach den üblichen Sicherungsabreden werden alle "gegenwärtigen und künftigen Ansprüche" des Kreditgebers durch die Grundschuldzinsen gesichert. Die Grundschuldzinsen sichern somit wie das Grundschuldkapital die durch die Sicherungsabrede umschriebene Forderung. Der Grundstückseigentümer haftet deshalb für weit mehr als den Nominalbetrag der Grundschuld mit seinem Grundstück, was in Drittsicherungsfällen problematisch ist. Daher kann dem Satz,

"Keine Angst vor hohen Grundschuldzinsen",

in dieser Allgemeinheit nicht zugestimmt werden.

Grundschuldzinsen in der Zwangsversteigerung

In einem Zwangsversteigerungsverfahren kann der Gläubiger einer mit 18 % verzinslichen Grundschuld mit dem Rang der Grundschuld ungefähr das Doppelte der Grundschuldsumme geltend machen

In der Zwangsversteigerung können nämlich laufende Grundschuldzinsen sowie die rückständigen Zinsen der letzten zwei Jahre mit dem Rang der Grundschuld geltend gemacht werden. Dies folgt aus § 10 Abs. 1 Nr. 4 ZVG.

Zu den laufenden Zinsen gehören nicht nur die während der laufenden Zinsperiode anfallenden Zinsen, sondern auch die letzten vor der Beschlagnahme fällig gewordenen sowie alle danach noch fällig werdenden Zinsen (§ 13 Abs. 1 ZVG).

Deshalb können Grundschuldschuldzinsen den Betrag der Grundschuldsumme mit der Folge erreichen, dass in der Zwangsversteigerung mit dem Rang der Grundschuld das Doppelte des Grundschuldbetrages geltend gemacht werden kann.

Fälle zu den Grundschuldzinsen

Die Problematik der Grundschuldzinsen erörtert Rechtsanwalt Dr. Clemente in seinem Handbuch über das Recht der Sicherungsgrundschuld u.a. anhand folgender Fälle:

Fall 12: Erstrangige Grundschuld über 100 000 Euro, verzinslich mit 18 % jährlich seit 18.8.2001, nachträglich fällig am ersten Tag des folgenden Kalenderjahres, und einer einmaligen Nebenleistung von 5 % der Grundschuldsumme. Beschlagnahme am 15.12.2005. Verfahrensdauer 2 Jahre. Der Wert des belasteten Grundstücks beträgt 220 000 Euro.

Fall 38: E ist Eigentümer eines Grundstücks mit einem Beleihungswert von 200 000 Euro. Auf dem Grundstück lastet zugunsten der B-Bank eine mit 18 % verzinsliche und mit einer einmaligen Nebenleistung in Höhe von 5 % des Grundschuldbetrages ausgestattete erstrangige Grundschuld über 100 000 Euro. Die Grundschuld dient der B-Bank als Sicherheit für ein mit 6,13 % verzinsliches Darlehen über ebenfalls 100 000 Euro. Darlehensnehmer ist der Grundstückseigentümer E.

Fall 39: E erklärt sich gegenüber der B-Bank bereit, für einen Kredit über 1 Mio. Euro an K eine Zusatzsicherheit in Form einer Grundschuld zu 100.000 Euro zu bestellen. Eingetragen wird eine Grundschuld mit 18 % Zinsen und einer einmaligen Nebenleistung von 5 %. Die von der Grundschuld gesicherte Verbindlichkeit des K beläuft sich nach Verwertung der von K gestellten Sicherheiten noch auf 200 000 Euro.

Fall  67: Am Grundstück des E sind folgende Grundschulden eingetragen:

Grundschuld zugunsten der S-Sparkasse,
verzinslich mit 18 % Zinsen seit 18.8.2001 


100 000 €

III/2

Grundschuld zugunsten der B-Bank,
verzinslich mit 16 % Zinsen seit 20.2.2002 


50 000 €

Die B-Bank betreibt die Zwangsversteigerung. Die S-Sparkasse tritt dem Verfahren nicht bei. Ihre Grundschuld zu 100 000 Euro bleibt bestehen. Die laufenden Zinsen des Rechts der S-Sparkasse für die Zeit vom 1.1.2004 bis 14.12.2007 betragen 71 200 Euro, die für zwei Jahre rückständigen Zinsen vom 1.1.2002 bis 31.12.2003 betragen 36 000 Euro. Zur Verteilung auf die beiden Grundschulden steht ein Versteigerungserlös von 107 200 Euro an.
Variante a:
Sowohl die in Abt. III unter Nr. 1 eingetragene Grundschuld der S-Sparkasse als auch die der B-Bank sichern Forderungen gegen E. Variante b: Nur die Grundschuld der S-Sparkasse sichert Forderungen gegen E. Die zugunsten der B-Bank eingetragene Grundschuld sichert fremde Verbindlichkeiten, nämlich Verbindlichkeiten des S.

Recht der
Sicherungsgrundschuld

Recht der Sicherungsgrundschuld

von
Dr. Clemens Clemente, Rechtsanwalt,

4. neu bearb. Aufl., 2008,
RWS Verlag GmbH, Köln,

512 Seiten, geb., 69,00 €
ISBN 978-3-8145-8129-3

Aus der Fachpresse:*

„ Es macht die komplizierte Materie verständlich, ohne das zu vereinfachen, was seinem Gegenstand nach schwierig ist. “

* Notar
Dr. Dieckmann in: BWNotZ 2/2009

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