Persönliche Haftungsübernahme

Was besagt die Übernahme der persönlichen Haftung in der Grundschuldbestellungsurkunde?

Bei der Regelung handelt es sich um ein abstraktes Schuldversprechen bzw. -anerkenntnis i. S. d. §§ 780, 781 BGB. Die Haftungsübernahme findet sich regelmäßig in der Grundschuldbestellungsurkunde und hat folgenden oder ähnlichen Inhalt:

"Für die Zahlung des Grundschuldbetrages nebst Nebenleistungen übernimmt der Eigentümer die persönliche Haftung, aus der er ohne vorherige Zwangsvollstreckung in das belastete Grundeigentum in Anspruch genommen werden kann.

Er unterwirft sich wegen dieser persönlichen Haftung der Gläubigerin gegenüber der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde in das gesamte Vermögen."

Ihre eigentliche Bedeutung entwickelt die Haftungsübernahme im Zusammenspiel mit der Zwangsvollstreckungsunterwerfungserklärung (§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO), die - wie ein Gerichtsurteil - die Grundlage einer Zwangsvollstreckung in das gesamte Vermögen bildet, wenn sie von einem Notar in der vorgeschriebenen Form aufgenommen wurde.

Die Problematik der Haftungsübernahme erörtert Rechtsanwalt Dr. Clemente in seinem Handbuch über das Recht der Sicherungsgrundschuld anhand folgender Fälle:

Fall 29: E nimmt bei der B-Bank einen Kredit auf und verpflichtet sich, als Sicherheit eine Grundschuld zu bestellen. Eine Haftungsübernahme wird nicht gefordert. Die vereinbarte Grundschuld wird bestellt. In der Grundschuldbestellungsurkunde erklärt E zudem eine vollstreckbare Haftungsübernahme mit Unterwerfungserklärung. Nachdem E seinen Verpflichtungen nicht nachkommt, vollstreckt die B-Bank in das bewegliche Vermögen des E.

Fall 30: Wie Fall 29: E unterzeichnet ein gesondertes, mit „Zweckerklärung“ überschriebenes Formular, in dem es heißt, dass die Grundschuld „sowie ein im Zusammenhang mit der Grundschuld etwa übernommenes abstraktes Schuldversprechen“ den von ihm aufgenommenen Kredit sichert.

Fall 31: Haftungsübernahme und Unterwerfungserklärung werden durch einen Vertreter aufgrund einer notariell beurkundeten Vollmacht abgegeben. Variante a: Die notariell beurkundete Vollmacht erweist sich als nichtig. Variante b: Der Kreditvertrag wurde nicht durch V geschlossen, sondern durch den Kreditnehmer K, und forderte eine Haftungsübernahme mit Unterwerfungserklärung.

Fall 32: F und M haben an einem in ihrem Miteigentum stehenden Grundstück eine Eigentümerbriefgrundschuld bestellt und in der Bestellungsurkunde erklärt, „jedem künftigen Fremdgläubiger der Grundschuld gegenüber für den Eingang des Grundschuldbetrages nebst Zinsen die volle persönliche Haftung“ zu übernehmen. Vor Aushändigung des Briefes durch das Grundbuchamt traten sie die Grundschuld an B 1 ab und nach Erhalt des Briefes an den weiteren Kreditgeber B 2, der sich aus der Grundschuld befriedigte.

Fall 37: Der Kreditnehmer K nimmt bei der S-Sparkasse einen Kredit auf. Variante a: Die Auszahlung des Darlehens macht der Darlehensvertrag von der Bestellung einer Grundschuld abhängig. Nicht gefordert wird eine vollstreckbare Grundschuld, ebenso wenig eine Haftungsübernahme. K bestellt die Grundschuld bei einem Notar seines Vertrauens, der der Beurkundung ein in einem Formularbuch gefundenes Formular) zugrunde legt. Das Formular sieht sowohl eine dingliche Unterwerfungsklärung als auch eine vollstreckbare Haftungsübernahme vor. Auf einem gesonderten, mit Zweckerklärung überschriebenen Formular der S-Sparkasse erklärt K, dass die Grundschuld “sowie ein im Zusammenhang mit der Grundschuld etwa übernommenes abstraktes Schuldversprechen” der Sicherung der Forderungen der S-Sparkasse dienen. Variante b: Im Gegensatz zur Variante a macht der Kreditgeber die Darlehensgewährung bereits im Kreditvertrag von der Bestellung einer vollstreckbaren Grundschuld gemäß § 800 ZPO sowie einer vollstreckbaren Haftungsübernahme abhängig.

Fall 40: E ist Alleineigentümerin eines Grundstücks und bestellt der B-Bank eine Grundschuld. Anlass der Grundschuldbestellung ist die Besiche¬rung eines von ihrem Ehemann (M) aufgenommenen Kredits. Die Grundschuldbestellungsurkunde enthält die Erklärung, dass E “für die Zahlung des Grundschuldbetrages” die persönliche Haftung übernimmt und sich der Zwangsvollstreckung unterwirft. Die von E unterschriebene formularmäßige Sicherungsabrede bestimmt, dass die Grundschuld und die Haftungsübernahme alle Ansprüche der B-Bank gegen M sichern. Monate später nehmen E und M einen gemeinsamen Kredit auf, der durch die Grundschuld und die Haftungsübernahme abgesichert werden soll.

Fall 41: Die Ehegatten M und F nehmen bei der S-Sparkasse einen Kredit auf, den der Ehemann (M) durch Bestellung einer Grundschuld an einem ihm gehörenden Grundstück absichert. In der Grundschuldbestellungsurkunde ist formularmäßig die persönliche Haftung für die Zahlung des Grundschuldbetrages nebst Zwangsvollstreckungsunterwerfungserklärung enthalten. Die von den Ehegatten unterschriebene formularmäßige Sicherungsabrede bestimmt, dass die Grundschuld und die Haftungsübernahme alle bestehenden und künftigen Ansprüche der S-Sparkasse gegen M und F “oder gegen einen von ihnen” sichern. Der Kredit, der Anlass der Grundschuldbestellung war, ist getilgt.
Variante a:
Später von den Ehegatten aufgenommene Darlehen sind zur Rückzahlung offen.
Variante b: Nur ein von M später aufgenommenes Darlehen ist ungetilgt.

Fall 43: In der Grundschuldbestellungsurkunde verpflichtet sich der Eigentümer E unter der Überschrift “Abstraktes Schuldversprechen mit Unterwerfung” “unabhängig von der heute bestellten Grundschuld zur Zahlung eines der Grundschuldsumme mit allen Nebenleistungen entsprechenden sofort fälligen Betrages (§ 780 BGB). Nach der formularmäßigen Sicherungsabrede dient die “Grundschuld – sowie eine in einer anderen Urkunde übernommene persönliche Haftung –” zur Sicherung der Ansprüche des Gläubigers.

Fall 72: Der Gläubiger stellt seine Forderungen aus dem Kreditverhältnis durch Kündigung im November 2002 fällig. Die Zwangsversteigerung des Grundstücks wird Mitte des Jahres 2003 beantragt. Parallel hierzu wird die Zwangsvollstreckung in das sonstige Vermögen aufgrund der in der Grundschuldbestellungsurkunde enthaltenen vollstreckbaren Haftungsübernahme betrieben. Die Forderung des Gläubigers beläuft sich auf 100 000 Euro zuzüglich Zinsen seit der Kündigung im Jahre 2002. Anfang 2006 erhält der Gläubiger in dem Zwangsversteigerungsverfahren auf seine Grundschuld einen Erlös von 130 000 Euro (Variante a) bzw. 70 000 Euro (Variante b) zugeteilt.

Fall 81: Die geschiedenen Eheleute M und F sind Miteigentümer eines Grundstücks zu je ½. Das Grundstück wurde durch ein Darlehen der S-Sparkasse finanziert und ist gesichert durch eine vollstreckbare Grundschuld und Haftungsübernahme. M ist Alleinverdiener. Das Darlehen valutiert im Zeitpunkt der Einreichung des Scheidungsantrags noch mit 200 000 Euro.
Variante a:
M bietet die Tilgung des noch offenen Darlehens von 200 000 Euro gegen Abtretung der vollstreckbaren Grundschuld und der Haftungsübernahme an sich an. Die Grundschuld beläuft sich auf 500 000 Euro.
Variante b: Zwischen Rechtshängigkeit und dem Angebot des M wurden Teile des Darlehens zum großen Teil aus Mieterträgen des Grundstücks zurückgeführt.

Recht der
Sicherungsgrundschuld

Recht der Sicherungsgrundschuld

von
Dr. Clemens Clemente, Rechtsanwalt,

4. neu bearb. Aufl., 2008,
RWS Verlag GmbH, Köln,

512 Seiten, geb., 69,00 €
ISBN 978-3-8145-8129-3

Aus der Fachpresse:*

„ Es macht die komplizierte Materie verständlich, ohne das zu vereinfachen, was seinem Gegenstand nach schwierig ist. “

* Notar
Dr. Dieckmann in: BWNotZ 2/2009

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