Sicherungsvertrag der Grundschuld

Welche Funktion hat der Sicherungsvertrag?

Die Grundschuld gibt ihrem Gläubiger das Recht die Zwangsvollstreckung in das Grundstück zu betreiben, unabhängig, ob eine zur Zahlung verpflichtete Person oder eine gesicherte Forderung vorhanden ist oder nicht. Sie trägt daher ihren Rechtsgrund in sich. Der Sicherungsvertrag schafft nun eine schuldrechtliche Abhängigkeit der Grundschuld von der gesicherten Forderung.

Aufgrund des Sicherungsvertrages darf der Gläubiger von der Grundschuld nicht mehr unabhängig, ob eine zur Zahlung verpflichtete Person oder eine gesicherte Forderung vorhanden ist, aus der Grundschuld vorgehen, sondern nur noch wegen der gesicherten Forderung in Übereinstimmung mit dem Sicherungsvertrag.

Der Sicherungsvertrag begründet zwischen dem Gläubiger als Sicherungsnehmer der Grundschuld und dem Sicherungsgeber der Grundschuld ein Treuhandverhältnis. Der Bundesgerichtshof (BGH) wörtlich bei Rz. 36 seines Urteils vom 30. 3. 2010 - XI ZR 200/09:

"Der bei der ... Bestellung der Sicherungsgrundschuld zu Stande kommende Sicherungsvertrag begründet zwischen den Vertragsparteien – auch ohne ausdrückliche Vereinbarung – kraft seiner Rechtsnatur ein Treuhandverhältnis, weil der Grundschuldgläubiger als Sicherungsnehmer nach außen mehr Rechtsmacht erhält, als er im Innenverhältnis, gebunden durch den Sicherungsvertrag, ausüben darf (BGHZ 133, 25 [30] = NJW 1996, 2092; BGH, NJW 1989, 1732 = WM 1989, 210 [211]; jew. m.w. Nachw.)."

Fälle zum Sicherungsvertrag der Grundschuld

Typische Probleme des Sicherungsvertrages erörtert Rechtsanwalt Dr. Clemente in seinem Handbuch über das Recht der Sicherungsgrundschuld u.a. anhand folgender Fälle:

Fall 35: Die B-Bank verkauft ihre Forderungen gegen K zwecks Risiko- und Eigenkapitalentlastung an die X-GmbH und tritt ihre Forderung gegen K und die von K bestellte Grundschuld an die X-GmbH ab.

Fall 36: Die beklagte B-Bank gewährt dem Kl. ein Darlehen. Der Kl. seinerseits stellt das Darlehen darlehensweise der Firma I zwecks Ablösung der Ve¬bindlichkeiten der I bei der D-Bank zur Verfügung. Der zwischen der B-Bank und dem Kl. geschlossene Darlehensvertrag bestimmt, dass der B-Bank die auf dem Grundstück der I zugunsten der D-Bank eingetragene Grundschuld als Sicherheit dient. Zwischen dem Kl. und I ist vereinbart, dass die Grundschuld die Ansprüche des Kl. gegen I sichert. Die D-Bank tritt die von I bestellte Grundschuld nach Ablösung der gesicherten Verbindlichkeiten an die B-Bank ab.

Fall 37: Der Kreditnehmer K nimmt bei der S-Sparkasse einen Kredit auf. Variante a: Die Auszahlung des Darlehens macht der Darlehensvertrag von der Bestellung einer Grundschuld abhängig. Nicht gefordert wird eine vollstreckbare Grundschuld, ebenso wenig eine Haftungsübernahme. K bestellt die Grundschuld bei einem Notar seines Vertrauens, der der Beurkundung ein in einem Formularbuch gefundenes Formular) zugrunde legt. Das Formular sieht sowohl eine dingliche Unterwerfungsklärung als auch eine vollstreckbare Haftungsübernahme vor. Auf einem gesonderten, mit Zweckerklärung überschriebenen Formular der S-Sparkasse erklärt K, dass die Grundschuld “sowie ein im Zusammenhang mit der Grundschuld etwa übernommenes abstraktes Schuldversprechen” der Sicherung der Forderungen der S-Sparkasse dienen. Variante b: Im Gegensatz zur Variante a macht der Kreditgeber die Darlehensgewährung bereits im Kreditvertrag von der Bestellung einer vollstreckbaren Grundschuld gemäß § 800 ZPO sowie einer vollstreckbaren Haftungsübernahme abhängig.

Fall 38: E ist Eigentümer eines Grundstücks mit einem Beleihungswert von 200 000 Euro. Auf dem Grundstück lastet zugunsten der B-Bank eine mit 18 % verzinsliche und mit einer einmaligen Nebenleistung in Höhe von 5 % des Grundschuldbetrages ausgestattete erstrangige Grundschuld über 100 000 Euro. Die Grundschuld dient der B-Bank als Sicherheit für ein mit 6,13 % verzinsliches Darlehen über ebenfalls 100 000 Euro. Darlehensnehmer ist der Grundstückseigentümer E.

Fall 39:: E erklärt sich gegenüber der B-Bank bereit, für einen Kredit über 1 000 000 Euro an K eine Zusatzsicherheit in Form einer Grundschuld zu 100 000 Euro zu bestellen. Tatsächlich wird eine Grundschuld mit 18 % Zinsen und einer einmaligen Nebenleistung von 5 % bestellt. Die von der Grundschuld gesicherte Verbindlichkeit des K beläuft sich nach Verwertung der von K gestellten Sicherheiten noch auf 200 000 Euro.

Fall 40: E ist Alleineigentümerin eines Grundstücks und bestellt der B-Bank eine Grundschuld. Anlass der Grundschuldbestellung ist die Besicherung eines von ihrem Ehemann (M) aufgenommenen Kredits. Die Grundschuldbestellungsurkunde enthält die Erklärung, dass E “für die Zahlung des Grundschuldbetrages” die persönliche Haftung übernimmt und sich der Zwangsvollstreckung unterwirft. Die von E unterschriebene formularmäßige Sicherungsabrede bestimmt, dass die Grundschuld und die Haftungsübernahme alle Ansprüche der B-Bank gegen M sichern. Monate später nehmen E und M einen gemeinsamen Kredit auf, der durch die Grundschuld und die Haftungsübernahme abgesichert werden soll.

Fall 41: Die Ehegatten M und F nehmen bei der S-Sparkasse einen Kredit auf, den der Ehemann (M) durch Bestellung einer Grundschuld an einem ihm gehörenden Grundstück absichert. In der Grundschuldbestellungsurkunde ist formularmäßig die persönliche Haftung für die Zahlung des Grundschuldbetrages nebst Zwangsvollstreckungsunterwerfungserklärung enthalten. Die von den Ehegatten unterschriebene formularmäßige Sicherungsabrede bestimmt, dass die Grundschuld und die Haftungsübernahme alle bestehenden und künftigen Ansprüche der S-Sparkasse gegen M und F “oder gegen einen von ihnen” sichern. Der Kredit, der Anlass der Grundschuldbestellung war, ist getilgt. Variante a: Später von den Ehegatten aufgenommene Darlehen sind zur Rückzahlung offen. Variante b: Nur ein von M später aufgenommenes Darlehen ist ungetilgt).

Fall 43: In der Grundschuldbestellungsurkunde verpflichtet sich der Eigentümer E unter der Überschrift “Abstraktes Schuldversprechen mit Unterwerfung” “unabhängig von der heute bestellten Grundschuld zur Zahlung eines der Grundschuldsumme mit allen Nebenleistungen entsprechenden sofort fälligen Betrages (§ 780 BGB). Nach der formularmäßigen Sicherungsabrede dient die “Grundschuld – sowie eine in einer anderen Urkunde übernommene persönliche Haftung –” zur Sicherung der Ansprüche des Gläubigers.

Fall 44: Im Grundbuch sind folgende Grundschulden eingetragen:
III/1      Grundschuld zugunsten der A-Bank über      60 000 Euro   
III/2      Grundschuld zugunsten der B-Bank über      20 000 Euro
Die Grundschulden sichern jeweils die Ansprüche des Grundschuldgläubigers gegen den Eigentümer E. Formularmäßig tritt E der B-Bank seinen Anspruch auf Rückgewähr der vorrangigen Grundschuld zu 60 000 Euro ab. Die B-Bank zeigt die Abtretung der A-Bank an. Die A-Bank ist die Hausbank des E. E beabsichtigt, seine Geschäftsverbindung auf die C-Bank zu verlagern.

Fall 45: Wie Fall 44: E bestellt der B-Bank die Grundschuld, jedoch nicht zur Absicherung eigener Verbindlichkeiten, sondern zur Absicherung der Verbindlichkeiten eines Dritten.

Fall 46: Wie Fall 44. Die Verbindlichkeiten bei der B-Bank, deren Grundschuld sich auf 20.000 Euro beläuft, betragen 30.000 Euro. Die Grundschuld der A-Bank valutiert nicht mehr.

Fall 47: Die Eigentümerin E bestellt der B-Bausparkasse anlässlich der Aufnahme eines Darlehens eine Grundschuld mit der formularmäßigen Vereinbarung, dass die Grundschuld der Sicherung aller gegenwärtigen und künftig bestehenden oder neu entstehenden Forderungen der B-Bausparkasse “gegen Schuldner und Eigentümer aus jedem Rechtsgrund, auch soweit sie nur gegen einen Schuldner oder Eigentümer begründet sind,” dient. Jahre später beantragt ihr Sohn ebenfalls ein Darlehen. Den Darlehensvertrag unterzeichnet E zusammen mit ihrem Sohn als Gesamtschuldner.

Fall 49: E nimmt bei der B-Bank ein Annuitätendarlehen auf und sichert dieses mit einer Grundschuld. Die von E unterschriebene formularmäßige Sicherungsabrede bestimmt, dass durch die Grundschuld alle bestehenden, künftigen und bedingten Ansprüche der B-Bank gegen E aus ihrer bankmäßigen Geschäftsverbindung gesichert sind.

Fall 51: Der Grundstückseigentümer E verbürgt sich gegenüber der B-Bank für ein langfristiges Annuitätendarlehen des S. Später nahm E bei der B-Bank einen Kredit auf und besichert diesen mit einer Grundschuld. Nach der geschlossenen Sicherungsabrede sichert die Grundschuld die Ansprüche der B-Bank gegen E, auch aus von ihm übernommenen Bürgschaften, jeweils ab deren Fälligkeit. E beendet seine Geschäftsverbindung zur B-Bank und zahlt seinen Kredit zurück. Das Annuitätendarlehen des S besteht fort und wird getilgt.

Fall 52: Über das Vermögen der E-KG wird das Insolvenzverfahren eröffnet. Die Verbindlichkeiten bei der B-Bank belaufen sich auf 100 000 Euro. E, Komplementär der E-KG, ist ebenfalls Kunde der B-Bank und hat dieser anlässlich der Aufnahme eines Privatkredits eine Grundschuld bestellt. Die formularmäßige Sicherungsabrede bestimmt, dass die Grundschuld nicht nur den Privatkredit sichert, sondern auch die Ansprüche der B-Bank gegen Firmen oder Gesellschaften, für deren Verbindlichkeiten E persönlich haftet. Der gestaltende Teil des Insolvenzplans sieht zugunsten der B-Bank einen Betrag von 40 000 Euro vor, der an die B-Bank bezahlt wird.

Fall 54: Wie Fall 53. Die Sicherungsabrede wurde aber nicht mit der Eigentümerin E, sondern nur mit ihrem Ehemann geschlossen.

Fall 55: Die vom Geschäftsführer und Alleingesellschafter der E-GmbH, S, unterschriebene Zweckerklärung sieht vor, dass die auf dem Grundstück der E-GmbH lastende Grundschuld nicht nur alle gegenwärtigen und künftigen Ansprüche gegen die E-GmbH sichert, sondern auch alle Ansprüche gegen S und die S-KG, deren Komplementär S ist.

Fall 56: Die Ehegatten M und F bestellen der B-Bank an dem ihnen zu je 1/2 gehörenden Grundstück eine Grundschuld. Anlass der Grundschuldbestellung ist die Aufnahme eines gemeinschaftlichen Kredits, mit dem der Erwerb des Grundstücks finanziert wird. Formularmäßig wird eine weite Sicherungsabrede vereinbart. Monate später nimmt M zusätzlich einen Kredit alleine auf. Der gemeinsam aufgenommene Kredit valutiert noch mit 130 000 Euro. Die Einzelverbindlichkeit des M beläuft sich auf 180 000 Euro. Variante a: Nach der Sicherungsabrede dient die Grundschuld zur Sicherung aller gegenwärtigen und künftigen Ansprüche gegen M und/oder F. Variante b: Die Sicherungsabrede besagt, dass die Grundschuld nicht nur alle Ansprüche gegen die Ehegatten sichert, sondern auch alle gegenwärtigen und künftigen Ansprüche, die die B-Bank “gegen jeden einzelnen” Ehegatten hat.

Fall 57: Wie Fall 56. Das Grundstück kann lastenfrei für 200 000 Euro verkauft werden.

Fall 58: Der Grundstückseigentümer E vereinbart mit der B-Bank, dass er ihr zur Absicherung eines von K aufgenommenen Kredits über 100 000 Euro eine Grundschuld bestellt. Die von E unterschriebene Sicherungsabrede sieht vor, dass die Grundschuld “alle gegenwärtigen und künftigen Forderungen der B-Bank aus der Geschäftsverbindung mit K” sichert.

Fall 59: Die Ehegatten M und F bestellen an dem ihnen zu je 1/2 gehörenden Grundstück anlässlich der Aufnahme eines gemeinschaftlichen Kredits zur Finanzierung ihres Grundstücks dem Gläubiger B eine Grundschuld. Daneben besteht ein Existenzgründungskredit, für den nur M haftet. Variante a: Nach der von den Ehegatten unterschriebenen Sicherungsabrede dient die Grundschuld zur “Sicherung aller gegenwärtigen und künftigen Ansprüche gegen M und/oder F”. Variante b: Die Grundschuld dient zur Sicherung der Ansprüche gegen M und F. Ferner bestimmt eine Klausel: “Ist der Kreditnehmer eine Personenmehrheit, so haftet die Grundschuld auch für Forderungen gegen jede Einzelperson”.)

Fall 60: Der Grundstückseigentümer E bestellt im Jahre 2003 der B-Bank zur Absicherung eines dem K gewährten Darlehens eine Grundschuld. Das Darlehen beträgt 100 000 Euro. Der von ihm unterschriebene Sicherungsvertrag beinhaltet eine weite Sicherungsabrede. Im Jahre 2006 unterschreibt E einen ihm vorgelegten Sicherungsvertrag mit gleichem Inhalt wie im Jahre 2003. Ein konkreter Anlass hierfür war für E nicht ersichtlich. K hatte zu diesem Zeitpunkt Verbindlichkeiten in Millionenhöhe gegenüber der B-Bank. Monate später schließt K einen weiteren Kreditvertrag, der zu weiteren Verbindlichkeiten führt.

Recht der
Sicherungsgrundschuld

Recht der Sicherungsgrundschuld

von
Dr. Clemens Clemente, Rechtsanwalt,

4. neu bearb. Aufl., 2008,
RWS Verlag GmbH, Köln,

512 Seiten, geb., 69,00 €
ISBN 978-3-8145-8129-3

Aus der Fachpresse:*

„ Es macht die komplizierte Materie verständlich, ohne das zu vereinfachen, was seinem Gegenstand nach schwierig ist. “

* Notar
Dr. Dieckmann in: BWNotZ 2/2009

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