Grundschuld versus Hypothek

Worin unterscheidet sich die Grundschuld von der Hypothek?

Bei der Hypothek besteht zwischen der Hypothek und der von ihr gesicherten Forderung eine rechtliche Abhängigkeit (Akzessorietät): Die Tilgung der gesicherten Forderung führt dazu, dass die Hypothek mit der Tilgung zur Eigentümerhypothek wird (§ 1163 Abs. 1 BGB). Die Hypothek steht dem Gläubiger nicht mehr als Sicherheit zur Verfügung. Vor einer erneuten Valutierung müsste die Hypothek in eine Eigentümergrundschuld umgewandelt (vgl. § 1177 Abs. 1 S. 1 BGB) und dem Gläubiger zur Absicherung des neuen Kredits abgetreten werden, was umständlich und kostenintensiv ist.

Wird der Kredit durch eine Grundschuld gesichert, so besteht zwischen dem Kredit und der Grundschuld ein rechtsgeschäftlich vereinbarter Zusammenhang:

Die Grundschuld zeigt ihre Vorteile besonders bei der Forderungsauswechslung, aber auch bei der Abschnittsfinanzierung, bei der nach Ablauf der Zinsbindung die Darlehensbedingungen regelmäßig modifiziert werden. Die Auswechslung der Forderung, aber auch die Modifizierung der Darlehensbedingungen bedürfen bei der Hypothek der Eintragung im Grundbuch. Sie gestalten sich daher schwierig und sind vielfach nicht möglich, wenn nachrangige Gläubiger vorhanden sind.

Die Tilgung des Kredits hat daher keinen unmittelbaren Einfluss auf die Grundschuld. Der Kreditgeber bleibt trotz Tilgung des Kredits Gläubiger der Grundschuld. Er hat die Grundschuld nach dem Wegfall des Sicherungszwecks durch Abtretung, Verzicht oder Löschung zurückzugewähren.Die Grundschuld kann ohne großen Formalismus neu valutiert werden. Sicherte die Grundschuld alle gegenwärtigen und künftigen Ansprüche des Gläubigers, bedarf es keiner neuen Absprache. Sicherte die Grundschuld ursprünglich nur den getilgten Kredit, so kann die Grundschuld durch die - auch mündliche - Absprache, dass sie den beabsichtigten neuen Kredit sichern soll, neu valutiert werden.

Die fehlende rechtliche Abhängigkeit (Akzessorietät) der Grundschuld führte dazu, dass sie die Hypothek als Kreditsicherungsmittel verdrängte. Die Verdrängung erfolgte bereits im vorigen Jahrhundert. Spätestens seit den 70er Jahren des vorigen Jahrhunderts setzen auch Hypothekenbanken/ Pfandbriefbanken ausschließlich die Grundschuld und nicht die Hypothek zur Kreditsicherung ein.

Die zur Kreditsicherung eingesetzte Grundschuld wird Sicherungsgrundschuld genannt. Sie zeigt ihre Vorteile besonders bei der Forderungsauswechslung, aber auch bei der Abschnittsfinanzierung, bei der nach Ablauf der Zinsbindung die Darlehensbedingungen regelmäßig modifiziert werden. Die Auswechslung der Forderung, aber auch die Modifizierung der Darlehensbedingungen bedürfen bei der Hypothek der Eintragung im Grundbuch. Sie gestalten sich daher schwierig und sind vielfach nicht möglich, wenn nachrangige Gläubiger vorhanden sind.

Fälle

Die wesentlichen Unterschiede der beiden Rechte erläutert Rechtsanwalt Dr. Clemente in seinem Handbuch "Recht der Sicherungsgrundschuld" anhand folgender Fälle:

Fall 1 bei Rz. 5: Der Eigentümer E bestellt seinem Gläubiger G zur Sicherung eines Darlehens an seinem Grundstück eine Hypothek (Variante a)/eine Grundschuld (Variante b).

Fall 2 bei Rz. 6: Nach Rückzahlung des von der Hypothek (Variante a)/der Grundschuld (Variante b) gesicherten Darlehens benötigt der Eigentümer E einen neuen Kredit.

Fall 3 bei Rz. 7: Die Hypothek (Variante a)/die Grundschuld (Variante b) fällt in das geringste Gebot. Bei dem gesicherten Darlehen handelt sich um ein Annuitätendarlehen. Der Schuldner entrichtet stets gleichbleibende monatliche Raten, die aus Tilgung und Zinsen bestehen.

Fall 4 bei Rz. 8: Das Darlehen des Gläubigers G ist bei Variante a durch eine Hypothek, bei Variante b durch eine Grundschuld gesichert. G tritt die gesicherte Forderung an D ab und vereinbart, dass das sie sichernde Grundpfandrecht nicht auf D übergeht.

Recht der
Sicherungsgrundschuld

Recht der Sicherungsgrundschuld

von
Dr. Clemens Clemente, Rechtsanwalt,

4. neu bearb. Aufl., 2008,
RWS Verlag GmbH, Köln,

512 Seiten, geb., 69,00 €
ISBN 978-3-8145-8129-3

Aus der Fachpresse:*

„ Es macht die komplizierte Materie verständlich, ohne das zu vereinfachen, was seinem Gegenstand nach schwierig ist. “

* Notar
Dr. Dieckmann in: BWNotZ 2/2009

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