DR. CLEMENS CLEMENTE

RECHTSANWALT

BGH, Urteil v. 10.10.2008 – V ZR 131/07

Leitsätze:

Die amtlichen Leitsätze der zum Abdruck in der amtlichen Entscheidungssammlung vorgesehenen Entscheidung lauten:

a) Im Falle des Rücktritts ist der Rückgewährschuldner verpflichtet, eine von ihm begründete Belastung des empfangenen Gegenstands zu beseitigen.

b) Wertersatz wegen der Belastung kann der Rückgewährgläubiger nur verlangen, wenn feststeht, dass dem Rückgewährschuldner deren Beseitigung unmöglich ist..

Der Fall:

In dem Fall wurde eine Grundschuld am Kaufgrundstück zur Finanzierung eines Teils des Kaufpreises bestellt. Nach Zahlung dieses Kaufpreisteils wurde der Besitz übergeben. Die Käuferin blieb den Kaufpreisrest schuldig. Nachdem auch das von der Grundschuld gesicherte Darlehen nicht bedient wurde, betrieb die finanzierende Bank die Zwangsvollstreckung. Die Verkäufer traten vom Kaufvertrag zurück und erhoben Klage auf Herausgabe des Grundstücks und Erteilung einer Löschungsbewilligung für die zugunsten der Käuferin eingetragene Auflassungsvormerkung. Die Verkäufer waren der Ansicht, nicht Zug um Zug den Kaufpreis zurückzahlen zu müssen. Dieser sei vielmehr mit dem ihnen zustehenden Anspruch auf Wertersatz in Höhe des zur Beseitigung der Finanzierungsgrundschuld erforderlichen Betrages zu saldieren.

Aufgrund von Mängel erklärte auch die Käuferin den Rücktritt vom Kaufvertrag.

Nachdem das Grundstück im Wege der Zwangsvollstreckung einem Dritten zugeschlagen war (zu weniger als der Hälfte des ursprünglichen Kaufpreises), erklärten die Verkäufer ihre Klage für erledigt. Die Käuferin verlangte hingegen widerklagend Schadensersatz in Höhe der noch offenen Darlehensforderung sowie Freistellung von etwaigen weiteren Forderungen der Darlehensgeberin. Entscheidung

Problematik des Falles:

Mit dem Zuschlag an den Ersteher hatte sich die Klage der Verkäufer erledigt. Zu entscheiden war, ob die Klage begründet gewesen war. Entscheidend war, ob die Verkäufer die Rückgabe des Grundstücks Zug um Zug gegen Rückzahlung des erhaltenen Kaufpreises verlangen konnten oder ob sie Rückgabe des belasteten Grundstücks auch ohne Kaufpreisrückzahlung verlangen und statt dessen den Rückzahlungsanspruch mit einem Wertersatzanspruch wegen der Belastung saldieren konnten.

Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

Einen Anspruch auf Wertersatz gewährt § 346 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB, soweit der Rückgewährschuldner „den empfangenen Gegenstand verbraucht, veräußert, belastet, verarbeitet oder umgestaltet hat“. Nach Auffassung des V. Zivilsenats findet die Vorschrift nur Anwendung, wenn Unmöglichkeit vorliegt.

Ähnlich hatte der BGH entschieden, dass bei einem Bereicherungsanspruch der Bereicherungsschuldner, der das ihm überlassene Grundstück mit einer Grundschuld belastet oder an diesem eine Baulast bestellt hat, nach § 818 Abs. 1 BGB verpflichtet ist, die Belastung zu beseitigen (BGHZ 150, 187, 193 f. = DNotI-Report 2002, 79 = DNotZ 2002, 639 = NJW 2002, 1872; BGH NJW 1995, 53, 55). Die Pflicht zur Beseitigung der Belastung hätte sich erst dann in eine Zahlungspflicht verwandelt, wenn die Verkäufer erfolglos eine Leistungsfrist gesetzt hätten.

Wörtlich führte der Bundesgerichtshof aus:

[16] bb) Nach der wohl überwiegenden Auffassung kommt ein Wertersatzanspruch nur in Betracht, wenn es dem Rückgewährschuldner unmöglich ist, den empfangenen Gegenstand in seiner ursprünglichen Form zurückzugeben. Die Rückgewähr in Natur sei gegenüber der Verpflichtung, Wertersatz zu leisten, vorrangig. § 346 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB sei daher um das ungeschriebene Tatbestandsmerkmal der Unmöglichkeit zu ergänzen (so Palandt/Grüneberg, BGB, 67. Aufl., § 346 Rdn. 8a; Bamberger/Roth/Grothe, BGB, 2. Aufl., § 346 Rdn. 41; AnwK/Hager, BGB, § 346 Rdn. 37; Kohte/Micklitz/Rott/ Tonner/Willingmann, Das neue Schuldrecht, § 346 Rdn. 16; Jauernig/Stadler, BGB, 12. Aufl., § 346 Rdn. 5; Canaris, Schuldrechtsmodernisierung 2002, S. XXXVII; Schwab, JuS 2002, 630, 632; Krüger/Hertel, Der Grundstückskauf, 9. Aufl., Rdn. 558; Looschelders, Schuldrecht Allgemeiner Teil, 5. Aufl., Rdn. 840; Armbrüster, EWiR 2002, 869, 870; Schulze/Ebers, JuS 2004, 366; früher auch: Gaier, WM 2002, 1, 9; ders. ZfIR 2002, 608, 610).
[17] cc) Der Senat hält die zuletzt genannte Auffassung für zutreffend.
[18] (1) Das Gesetz knüpft die Verpflichtung zum Wertersatz in § 346 Abs. 2 BGB an Fälle an, in denen die empfangene Leistung typischerweise überhaupt nicht oder nur in veränderter Form zurückgewährt werden kann. Ihre Aufzählung ist nicht abschließend zu verstehen, vielmehr kommt in Satz 1 Nr. 1 bis 3 der Norm ein allgemeiner Rechtsgedanke des Inhalts zum Ausdruck, dass der Rückgewährschuldner in allen Fällen, in denen ihm die Rückgewähr der empfangenen Leistung unmöglich ist, zum Wertersatz verpflichtet ist (BGH, Urt. v. 20. Februar 2008, VIII ZR 334/06, NJW 2008, 2028, 2030 – zur Veröffentlichung in BGHZ 175, 286 bestimmt). Dieses Verständnis rechtfertigt umgekehrt den Schluss, dass auch in Bezug auf die in § 346 Abs. 2 Satz 1 BGB genannten Fälle ebenfalls allein die Folgen objektiver und subjektiver Unmöglichkeit geregelt werden sollten. Auch wenn die Vorschrift den Begriff der Unmöglichkeit nicht ausdrücklich verwendet, kann aufgrund des systematischen Zusammenhangs mit Absatz 1 und im Hinblick auf die Funktion des Wertersatzanspruchs, einen Rücktritt auch dann zu ermöglichen, wenn der Rücktrittsberechtigte zur Rückgewähr der empfangenen Leistung außerstande ist (vgl. die Materialien zum Schuldrechtsmodernisierungsgesetz BT-Drs. 14/6040, S. 194; Schmidt-Räntsch, Das neue Schuldrecht, Rdn. 579 f.), nicht zweifelhaft sein, dass es der Sache nach um die Unmöglichkeit geht, den empfangenen Gegenstand überhaupt oder in der ursprünglichen Form zurückzugeben (vgl. Canaris, Schuldrechtsmodernisierung 2002, S. XXXVII).
[19] (2) Hiervon gehen Vertreter der Gegenmeinung ebenfalls aus (vgl. MünchKomm-BGB/Gaier, 5. Aufl., § 346 Rdn. 39; Erman/Röthel, BGB, 12. Aufl., § 346 Rdn. 2). Sie halten die Schlussfolgerung, dass der Rückgewährschuldner beispielsweise im Fall einer Belastung nur dann Wertersatz schuldet, wenn er außer Stande ist, das Grundstück unbelastet zurückzugeben, aber deshalb für verfehlt, weil sie meinen, dem Gesetz lasse sich eine Verpflichtung zur Beseitigung der Belastung nicht entnehmen (vgl. Staudinger/Kaiser, BGB [2004], § 346 Rdn. 153; MünchKomm-BGB/Gaier, aaO). Dieser Einwand überzeugt nicht.
[20] (a) Die durch einen Rücktritt entstehenden primären Rückgewährpflichten, deren sachlicher Gehalt durch das Schuldrechtsmodernisierungsgesetz nicht verändert werden sollte (Canaris, Schuldrechtsmodernisierung 2002, S. XXXVI), folgen aus § 346 Abs. 1 BGB. Die Vorschrift verpflichtet die Vertragspartner in gleicher Weise wie § 346 Satz 1 BGB a.F. in erster Linie zur Rückgewähr der empfangenen Leistungen in Natur (vgl. MünchKomm- BGB/Gaier, 5. Aufl., § 346 Rdn. 16). Diese Verpflichtung beschränkt sich nicht auf die Herausgabe einer noch vorhandenen Bereicherung (vgl. Soer-gel/Hadding, BGB, 12. Aufl., § 346 BGB a.F. Rdn. 6; Staudinger/Kaiser, BGB [2001], § 346 BGB a.F. Rdn. 25), sondern zielt auf die Herstellung eines Zustands ab, der im Wesentlichen am negativen Interesse der Vertragsparteien ausgerichtet ist (BGH, Urt. v. 28. November 2007, VIII ZR 16/07, NJW 2008, 911 – zur Veröffentlichung in BGHZ 174, 290 bestimmt). Sie umfasst auch Beschaffungselemente.
[21] Beispielsweise ist der Grundstückskäufer, dem zusätzlich der Pachtbesitz eingeräumt worden war, nach § 346 Satz 1 BGB a.F. als verpflichtet angesehen worden, dem Verkäufer den Pachtbesitz wieder zu verschaffen, auch wenn dies die Zustimmung des Verpächters, also die Mitwirkung eines Dritten, erforderte (Senat, Urt. v. 29. Januar 1993, V ZR 160/91, NJW-RR 1993, 626, 627). Ebenso wenig zweifelhaft ist das Bestehen eines primären Rückgewähranspruchs, wenn der Rückgewährschuldner einen fälligen Anspruch auf Herausgabe des Leistungsgegenstandes gegen einen Dritten hat (vgl. BGHZ 56, 308, 311 für einen Anspruch aus § 556 Abs. 1 BGB a.F.). Weitergehend ist der Rückgewährschuldner nach § 346 Satz 1 BGB a.F. als verpflichtet angesehen worden, nach Empfang begründete Belastungen eines Grundstücks zu beseitigen (vgl. Senat, Urt. v. 21. Januar 1994, V ZR 238/92, NJW 1994, 1161, 1162; ebenso MünchKomm-BGB/Janßen, 4. Aufl. (Band 2), Vor § 346 Rdn. 37 u. § 346 Rdn. 12; vgl. auch Reuter, Festschrift für Gernhuber, S. 369, 378). Hieran hat sich durch die Neuregelung des Rücktrittsrechts nichts geändert.
[22] (b) Bei der Bestimmung des Umfangs der primären Rückgewährpflichten ist allerdings zu berücksichtigen, dass dem Schuldner keine Beschaffungspflichten auferlegt werden dürfen, die einer Schadensersatzverpflichtung gleichkommen. Denn die Vorschriften der §§ 346 ff. BGB sehen, wenn der empfangene Gegenstand nicht in unveränderter Form zurückgegeben werden kann, statt der Rückgewähr keinen Schadensersatz vor, sondern nur einen Ausgleich für dessen geminderten oder verloren gegangenen Substanzwert (vgl. Schwab, JuS 2002, 631 u. 636).
[23] Aus diesem Grund kann aus § 346 Abs. 1 BGB keine Verpflichtung des Rückgewährschuldners abgeleitet werden, einen nach Empfang beschädigten Gegenstand vor seiner Herausgabe an den Rückgewährgläubiger zu reparieren (vgl. Schwab, aaO, S. 633; a.A. Canaris, Schuldrechtsmodernisierung 2002, S. XXXVII). Die Reparatur käme nämlich einer Schadensersatzleistung in Form der Naturalrestitution (§ 249 Abs. 1 BGB) gleich. Im Fall der Verschlechterung des empfangenen Gegenstands beschränkt sich der Anspruch des Rückgewährgläubigers aus § 346 Abs. 1 BGB daher auf dessen Herausgabe im gegenwärtigen Zustand; wegen der Verschlechterung steht ihm ein Anspruch auf – im Vergleich zu den Reparaturkosten nicht selten geringeren – Wertersatz gemäß § 346 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 i.V.m. Satz 2 BGB zu.
[24] Vor diesem Hintergrund zwingt auch das von den Vertretern der Gegenansicht vorgebrachte Argument, der Rückgewährschuldner könne schon deswegen nicht zur Rückgängigmachung von "Störungen" verpflichtet sein, weil andernfalls die in § 346 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 BGB vorgesehene Privilegierung des Berechtigten im Fall eines gesetzlichen Rücktritts weitgehend leer liefe (so Staudinger/Kaiser, BGB [2004], § 346 Rdn. 153; jurisPK-BGB/Faust, 2. Aufl., § 346 Rdn. 34; Erman/Röthel, BGB, 12. Aufl., § 346 Rdn. 10; Lorenz, NJW 2005, 1889, 1893), nicht zu einem anderen systematischen Verständnis der Rücktrittsregelungen. Die Privilegierung betrifft nach dem Wortlaut des Gesetzes – neben den nicht behebbaren Fällen des Untergangs – die Verschlechterung des empfangenen Gegenstandes, also Beeinträchtigungen der Sachsubstanz. Deren – häufig mögliche – Beseitigung schuldet der Rückgewährschuld- ner, wie dargelegt, aber nicht, weil dies einer vom Gesetz nicht vorgesehenen Schadensersatzpflicht gleichkäme.
[25] Inwieweit § 346 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 BGB erweiternd auch auf die in Absatz 2 Satz 1 Nr. 2 BGB genannten Fälle anzuwenden und dabei ein Wertungswiderspruch zu den sich aus § 346 Abs. 1 BGB ergebenden Pflichten zu vermeiden ist, bedarf hier keiner Entscheidung. Eine Privilegierung der Beklagten scheidet – unabhängig davon, ob ihr ein gesetzliches Rücktrittsrecht zustand – schon deshalb aus, weil die Kläger, wie das Berufungsgericht zutreffend annimmt, zum Rücktritt berechtigt waren, nachdem die Beklagte ihren Zahlungsverpflichtungen gegenüber der Grundschuldgläubigerin nicht nachgekommen und dadurch die Durchführung des Vertrages gefährdet hatte.
[26] (c) Die Beseitigung einer der Kreditsicherung dienenden dinglichen Belastung stellt dagegen keine einer Naturalrestitution gleichkommende "Reparatur" des empfangenen Gegenstands dar. Ein belastetes Grundstück ist nicht beschädigt, sondern wird von dem Rückgewährschuldner zum Zwecke der Kreditsicherung genutzt. Die Beseitigung der Belastung stellt sich mithin als Aufgabe einer andauernden Nutzung des herauszugebenden Grundstücks dar. Diese ist nach § 346 Abs. 1 BGB geschuldet. Dem entspricht es, dass der Senat den Bereicherungsschuldner, der das ihm überlassene Grundstück mit einer Grundschuld belastet oder für dieses eine Baulast bestellt hat, nach § 818 Abs. 1 BGB für verpflichtet hält, die Belastung zu beseitigen, also für die Löschung der Grundschuld bzw. der Baulast Sorge zu tragen (vgl. BGHZ 150, 187, 193 f.; Urt. v. 7. Oktober 1994, V ZR 4/94, NJW 1995, 53, 55).
[27] (3) Ist die Beseitigung der Belastung möglich, kommt ein Anspruch des Rückgewährgläubigers auf Wertersatz nicht in Betracht. Denn die primären Rückgewährpflichten nach § 346 Abs. 1 BGB gehen der Verpflichtung zum Wertersatz nach § 346 Abs. 2 BGB vor (so zutreffend Bamberger/Roth/Grothe, BGB, 2. Aufl., § 346 Rdn. 41; AnwK/Hager, BGB, § 346 Rdn. 33; Schwab, JuS 2002, 630, 632; zum alten Recht: BGH, Urt. v. 3. März 1998, X ZR 106/96, NJW 1998, 3355, 3357). Das entspricht der Regelung im Bereicherungsrecht, die dem Gesetzgeber als Vorbild für das durch die Neufassung der §§ 346 ff. BGB eingeführte Modell der "Rückabwicklung dem Werte nach" gedient hat (vgl. BT-Drs.14/6040, S. 194 f.). Dort ist anerkannt, dass die Pflicht zum Wertersatz (§ 818 Abs. 2 BGB) nur dann an die Stelle der primären Pflicht zur Herausgabe des Erlangten (§ 818 Abs. 1 BGB) tritt, wenn die Unmöglichkeit zur Herausgabe feststeht. Weder der Bereicherungsschuldner noch der Bereicherungsgläubiger kann hier zwischen der Herausgabe in Natur und der Abfindung durch Wertersatz wählen (vgl. BGHZ 168, 220, 231; Senat, Urt. v. 7. Oktober 1994, V ZR 4/94, NJW 1995, 53, 55). Nichts anderes gilt für das Verhältnis von § 346 Abs. 1 und Abs. 2 BGB.
[28] Der Vorrang der primären Rückgewährpflichten gilt auch dann, wenn dem Schuldner die finanziellen Mittel fehlen, um das Grundpfandrecht zu beseitigen. Denn die Regelung des § 346 Abs. 2 Satz 1 BGB soll – ebenso wie § 818 Abs. 2 BGB – die Unmöglichkeit der Herausgabe durch einen Wertersatzanspruch ausgleichen. Stehen aber der Rückgewähr des unbelasteten Leistungsgegenstandes nur finanzielle Gründe entgegen, dann kann diese Illiquidität nicht durch einen Wertersatzanspruch kompensiert werden, dessen Erfüllung wiederum entsprechende Geldmittel voraussetzt. Es bleibt dann bei dem allgemeinen Grundsatz, dass jeder für seine finanzielle Leistungsfähigkeit einzustehen hat (vgl. Senat, BGHZ 150, 187, 194).
[29] (4) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts führt der Vorrang der primären Leistungspflichten nicht dazu, dass der Anspruch des Rückgewährgläubigers auf Rückübertragung des Grundstücks auf unbestimmte Zeit hinausgeschoben wäre. Der Rückgewährgläubiger kann einen auf Geld gerichteten Anspruch nämlich dadurch erlangen, dass er dem Rückgewährschuldner eine Frist zur Beseitigung der Belastung setzt und nach deren fruchtlosem Ablauf Schadensersatz statt der Leistung verlangt (§§ 346 Abs. 4, 280 Abs. 1 u. 3, 281 Abs. 1 Satz 1 BGB). Im Hinblick darauf, dass die sich aus dem Rücktritt ergebenden Verpflichtungen Zug um Zug zu erfüllen sind (§§ 348, 320 BGB), muss er zuvor allerdings die Rückgewähr der von ihm empfangenen Leistungen in einer den Annahmeverzug begründenden Weise anbieten. Andernfalls fehlt es an einer Pflichtverletzung des Rückgewährschuldners im Sinne des § 346 Abs. 4 BGB.
[30] Dass es sich bei der Verpflichtung zur Beseitigung der Belastung und der Verpflichtung zur Rückzahlung des Kaufpreises nicht um gleichartige, der Aufrechnung zugängliche Ansprüche handelt, ist der Rückabwicklung in tatsächlicher Hinsicht sogar förderlich. Der Rückgewährschuldner, der über keine freien Mittel zur Ablösung der Grundschuld verfügt, kann dem Grundpfandgläubiger nämlich anbieten, die gesicherte Forderung durch Abtretung seines Anspruchs auf Rückgewähr des Kaufpreises ganz oder zumindest teilweise zu erfüllen. Könnte der Rückgewährgläubiger dagegen ohne weiteres Wertersatz verlangen, hätte der Rückgewährschuldner – weil der Wertersatzanspruch in der Regel mit dem Anspruch auf Rückzahlung des Kaufpreises verrechnet würde – keine Möglichkeit, die ihm zurückzugewährende Leistung, bei der es sich in der Regel um den Kaufpreis handelt, zur Beseitigung der Belastung einzusetzen.
[31] 3. Für den hier zu beurteilenden Sachverhalt folgt daraus, dass den Klägern kein Wertersatzanspruch, sondern ein Anspruch auf Löschung der Grundschuld gegen die Beklagte zustand. Die Beseitigung der Belastung war schon deshalb möglich, weil das gesicherte Darlehen von der Darlehensgeberin vorzeitig zur Rückzahlung fällig gestellt worden war. Mit der Rückzahlung des Dar- lehens wäre zugleich die Aufhebung der Beschlagnahme des Grundstücks (§ 20 ZVG) zu erreichen gewesen, da die Zwangsversteigerung aus der das Darlehen sichernden Grundschuld betrieben wurde. Dass die nach den Feststellungen des Berufungsgerichts amtsbekannt pfandlose Beklagte außerstande war, die für die Darlehenstilgung notwendigen Mittel aufzubringen, lässt ihre Beseitigungspflicht, wie dargelegt, nicht entfallen. Mangels Gleichartigkeit der Ansprüche kommt die von dem Berufungsgericht angenommene Aufrechnung der auf Beseitigung der Grundschuld und Rückzahlung des empfangenen Kaufpreisanteils von 307.000 € gerichteten Forderungen somit nicht in Betracht.

Vgl. ergänzend Clemente, Recht der Sicherungsgrundschuld, 4. Aufl. (2008), Rz. 1014.

Neuauflage 2008

Recht der
Sicherungs-grundschuld

Recht der Sicherungsgrundschuld

von
Dr. Clemens Clemente,
Rechtsanwalt in München

4. neu bearb. Aufl., 2008,
RWS Verlag GmbH
, Köln,

512 Seiten, geb., 69,00 €
ISBN 978-3-8145-8129-3

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