Kreditnehmerschutzgesetz - Bundesrat, Beschluss v. 25.04.2008

Der Bundesrat beschloss in seiner Sitzung vom 25.04.2008 den Entwurf für ein Kreditnehmerschutzgesetz der bayerischen Justizministerin in den Bundestag einzubringen. Der Entwurf sieht u.a. vor, dass die Vorschrift des § 1192 BGB geändert wird.

§ 1192 BGB in seiner derzeitigen Fassung besagt:

(1) Auf die Grundschuld finden die Vorschriften über die Hypothek entsprechende Anwendung, soweit sich nicht daraus ein anderes ergibt, dass die Grundschuld nicht eine Forderung voraussetzt.

(2) Für Zinsen der Grundschuld gelten die Vorschriften über die Zinsen einer Hypothekenforderung.

Die Vorschrift soll nach dem Beschluss wie folgt geändert werden:

"a) Nach Absatz 1 wird folgender Absatz 2 eingefügt:

(2) 1 Ist die Grundschuld zur Sicherung eines Anspruchs verschafft worden, können Einreden, die dem Eigentümer aufgrund des Sicherungsvertrags mit dem bisherigen Gläubiger gegen die Grundschuld zustehen oder sich aus dem Sicherungsvertrag ergeben, auch jedem Erwerber der Grundschuld entgegengesetzt werden; § 1157 Satz 2 findet insoweit keine Anwendung. 2 Im Übrigen bleibt § 1157 unberührt."

b) Der bisherige Absatz 2 wird Absatz 3.

Zur Begründung heißt es in Abschnitt I 2 der Drucksache:

"2. Besonders wichtig ist der Schutz der Sicherungsgeber vor einer missbräuchlichenVerwendung der zur Sicherung der Kredite bestellten Grundschulden:a) Die Grundschuld stellt nach § 1191 Abs. 1 eine abstrakte Grundstücksbelastung dar. Sie setzt - anders als die Hypothek - keine Forderung voraus, deren Sicherung sie dient. In der Praxis werden Grundschulden allerdings fast ausschließlich zur Sicherung von Forderungen bestellt ("Sicherungsgrundschulden"). Auch Sicherungsgrundschulden sind abstrakt und in ihrem Entstehen und Fortbestehen nicht von der gesicherten Forderung abhängig (nicht-akzessorisch). Sie sind für den Sicherungsnehmer deshalb vorteilhafter als die akzessorische Hypothek. So kann etwa bei der Grundschuld der Kreis der gesicherten Forderungen ohne Rangverlust der gewährten Sicherheit ausgewechselt oder erweitert werden. Zudem muss der Sicherungsnehmer wegen der Selbständigkeit der Grundschuld das Bestehen und die Höhe der gesicherten Forderung bei der Durchsetzung der Grundschuld nicht beweisen. Vor diesem Hintergrund hat die Sicherungsgrundschuld bei der Sicherung von Bankkrediten die früher übliche Sicherungshypothek verdrängt.

Die Verknüpfung der Grundschuld mit der gesicherten Forderung geschieht in der Weise, dass der Grundstückseigentümer mit dem Gläubiger einen schuldrechtlichen Sicherungsvertrag schließt, wonach der Gläubiger nur im Rahmen des vereinbarten Sicherungszwecks von der Grundschuld Gebrauch machen darf. Dem Gläubiger wird dabei die Stellung eines treuhänderischen Sicherungsnehmers eingeräumt. Er besitzt nach außen die Rechtsmacht, die Zahlung einer Geldsumme aus dem belasteten Grundstück zu verlangen und die Zwangsvollstreckung in das Grundstück zu betreiben. Im Innenverhältnis ist er jedoch schuldrechtlich verpflichtet, diese Rechtsmacht nur nach Maßgabe des Sicherungsvertrags auszuüben. Die Einräumung einer Sicherungsgrundschuld ist für den Grundstückseigentümer mit dem Risiko verbunden, dass der Gläubiger aus der Grundschuld vorgeht, obwohl er hierzu nach dem Sicherungsvertrag nicht berechtigt ist. Grundsätzlich wird der Eigentümer vor einer unberechtigten Inanspruchnahme aus der Grundschuld dadurch geschützt, dass er dem Gläubiger die Einwendungen aus dem Sicherungsvertrag entgegenhalten kann. Er kann zum Beispiel im Wege einer Vollstreckungsgegenklage einwenden, der Sicherungsvertrag stehe dem Vorgehen aus der Sicherungsgrundschuld entgegen, weil die gesicherte Forderung noch nicht fällig oder zwischenzeitlich erloschen sei. Der Schutz des Grundstückseigentümers gegen eine unberechtigte Inanspruchnahme aus der Sicherungsgrundschuld kann jedoch unzureichend sein, wenn die Sicherungsgrundschuld vom ursprünglichen Gläubiger auf einen Dritten übertragen wurde. Die Übertragung einer Sicherungsgrundschuld vom ursprünglichen Gläubiger auf einen Dritten führt grundsätzlich nicht zum Verlust der Einreden des Eigentümers aus dem Sicherungsvertrag. Nach § 1192 Abs. 1, § 1157 Satz 1 können Einreden, die dem Eigentümer aufgrund des Rechtsverhältnisses zwischen ihm und dem bisherigen Gläubiger zustehen, dem Erwerber entgegengesetzt werden. Dies gilt aber nur dann, wenn die Einreden im Grundbuch eingetragen oder dem Erwerber im Zeitpunkt der Übertragung bekannt waren (§ 1192 Abs. 1, § 1157 Satz 2). Sind diese Voraussetzungen nicht erfüllt, wird die Grundschuld gutgläubig einredefrei erworben und kann vom Erwerber ohne Rücksicht auf die zwischen dem Eigentümer und dem bisherigen Gläubiger bestehende Sicherungsabrede durchgesetzt werden. Die Anforderungen an die einen guten Glauben ausschließende Kenntnis des Erwerbers sind hoch. Die Rechtsprechung des Reichsgerichts (RGZ 91, 218), wonach der Erwerber einer Grundschuld hinsichtlich etwaiger Einreden aus dem Sicherungsvertrag nicht gutgläubig sei, wenn er wisse, dass der Gläubiger die Grundschuld vom Eigentümer zu Sicherungszwecken erhalten habe, ist zwischenzeitlich überholt. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist der Erwerber nur bösgläubig, wenn er den Sicherungszweck der Grundschuld gekannt und zusätzlich gewusst hat, dass die gesicherte Forderung nicht bestand oder einredebehaftet war. Erforderlich ist danach positive Kenntnis des konkreten Einredetatbestands; es reicht nicht aus, dass der Erwerber mit Einreden aus dem Sicherungsvertrag hätte rechnen müssen (vgl. z.B. BGHZ 103, 72/81 f.). Der Nachweis der positiven Kenntnis des Erwerbers vom Einredetatbestand wird vom Grundstückseigentümer in der Praxis kaum zu führen sein. Dies gilt insbesondere dann, wenn eine Sicherungsgrundschuld mehrfach abgetreten wurde.

Eine weitere Schutzlücke für den Grundstückseigentümer ergibt sich im Fall der Übertragung der Sicherungsgrundschuld daraus, dass er dem Erwerber nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. BGHZ 85, 388/390 f.) nur diejenigen Einreden entgegensetzen kann, deren Tatbestand im Zeitpunkt des Übergangs bereits vollständig verwirklicht war. Erfüllt also der Eigentümer die gesicherte Forderung durch Leistung an den bisherigen Gläubiger, nachdem dieser die Sicherungsgrundschuld auf einen Dritten übertragen hat, kann dem Erwerber der Grundschuld das Erlöschen der gesicherten Forderung nicht entgegenhalten werden, da diese Einrede erst nach Übergang der Grundschuld verwirklicht wurde.

b) Das geltende Recht bietet keine ausreichenden Möglichkeiten für einen angemessenen Schutz des Grundstückseigentümers bei Übergang der Sicherungsgrundschuld auf einen Dritten. Der Grundstückseigentümer kann insbesondere nicht darauf verwiesen werden, dass es ihm freistehe, dem Sicherungsnehmer anstelle einer Sicherungsgrundschuld eine Höchstbetragshypothek (§ 1190) bzw. eine Sicherungshypothek (§§ 1184, 1185) zu bestellen. Wie bereits ausgeführt, sind Hypotheken für den Sicherungsnehmer weniger vorteilhaft als Sicherungsgrundschulden. Es kann daher nicht davon ausgegangen werden, dass Kreditgeber Hypotheken zu den gleichen Bedingungen als Sicherungsmittel akzeptieren werden wie eine Grundschuld. Die Möglichkeit, mit dem Sicherungsnehmer die Unabtretbarkeit der Grundschuld zu vereinbaren und diese Vereinbarung im Grundbuch eintragen zu lassen, dürfte in der Praxis vor allem gegenüber Kreditinstituten nur schwer durchsetzbar sein. Jedenfalls hätte diese Vorgehensweise eine erhebliche Verteuerung des gesicherten Kredits zur Folge, da dem Sicherungsnehmer die Möglichkeit genommen würde, notleidend gewordene Kredite mitsamt der zugehörigen Sicherungsgrundschuld zum Zweck der Realisierung der Forderung abzutreten. In aller Regel wird es dem Grundstückseigentümer auch nicht möglich sein, einen gutgläubigen einredefreien Erwerb der Sicherungsgrundschuld durch Eintragung von Einreden im Grundbuch zu verhindern. Der Sicherungszweck der Grundschuld, das Bestehen eines Sicherungsvertrages oder die gesicherte Forderung stellen allein noch keine Einreden dar und sind dementsprechend im Grundbuch nicht eintragbar (vgl. BGH NJW 1986, 53/54). Eintragbar sind dagegen aus dem Sicherungsvertrag bereits entstandene konkrete Einreden gegen die Grundschuld, etwa die Einrede des Erlöschens der gesicherten Forderung. Tatsächlich ist die Eintragung derartiger Einreden jedoch kaum praktikabel. Es liegt auf der Hand, dass etwa der Sicherungsgeber, der einen Immobilienkredit über Jahre in kleinen Raten zurückführt, nicht bei jeder Teilzahlung die Einrede des Teilerlöschens der gesicherten Forderung im Grundbuch zur Eintragung bringen kann.

Ein ausreichender Schutz ergibt sich schließlich auch nicht daraus, dass dem Grundstückseigentümer Schadensersatzansprüche gegen den ursprünglichen Gläubiger zustehen können, wenn dieser treuwidrig über die Sicherungsgrundschuld verfügt. Insbesondere kann hierdurch der Verlust des Eigentums an dem zu Sicherungszwecken eingesetzten Grundstück nicht abgewendet werden.

c) Um den Grundstückseigentümer vor den besonderen Risiken der Übertragung der Sicherungsgrundschuld zu schützen, ist dafür Sorge zu tragen, dass er - wie in § 1157 Satz 1 grundsätzlich vorgesehen - die sich aus dem Sicherungsvertrag ergebenden Einreden gegen die Grundschuld auch jedem Erwerber entgegenhalten kann. Da die Möglichkeit des gutgläubigen einredefreien Erwerbs nach § 1192 Abs. 1, § 1157 Satz 2 zu einem für den Grundstückseigentümer in der Praxis kaum zu verhindernden Verlust seiner Einreden führt, ist es geboten, den gutgläubigen einredefreien Erwerb insoweit auszuschließen.

Der Ausschluss des gutgläubigen einredefreien Erwerbs hinsichtlich der Einreden aus dem Sicherungsvertrag ist auch mit Blick auf die Interessen des Erwerbers der Sicherungsgrundschuld vertretbar. Grundschulden werden in der Praxis fast ausschließlich zur Sicherung von Forderungen bestellt. Dem Erwerber kann es daher zugemutet werden, vor dem Erwerb der Grundschuld zu prüfen, ob und in welcher Höhe eine durch die Grundschuld gesicherte Forderung besteht. In den besonders häufigen Fällen des Erwerbs von Sicherungsgrundschulden im Rahmen des "Kreditverkaufs" durch eine Bank, wird der Erwerber die Höhe ausstehender Darlehensforderungen schon im Hinblick auf den zu vereinbarenden Kaufpreis genau feststellen. Zudem kann der Erwerber Schadensersatzansprüche gegen den Veräußerer geltend machen, wenn er von diesem hinsichtlich etwaiger Einreden gegen die Sicherungsgrundschuld getäuscht wurde.

Der Ausschluss des gutgläubigen einredefreien Erwerbs hinsichtlich der Einreden aus dem Sicherungsvertrag führt nicht dazu, dass die Sicherungsgrundschuld im Ergebnis der Sicherungshypothek (§§ 1184, 1185) gleichgestellt würde. Vielmehr bleiben die oben bereits genannten Vorteile der Grundschuld gegenüber der Hypothek für den Sicherungsnehmer bestehen."

Ergänzend wird unter II zu Artikel 1 Nummer 5 ausgeführt:

"Zu Nummer 5a

Der neue § 1192 Abs. 2 Satz 1 enthält eine den § 1157 ergänzende Sonderregelung hinsichtlich des Fortbestehens der Einreden, die der Grundstückseigentümer aufgrund des Sicherungsvertrags gegen die Inanspruchnahme aus einer Sicherungsgrundschuld erheben kann.

Die Sicherungsgrundschuld ist in den §§ 1191 ff. nicht definiert. Zur Bezeichnung der Sicherungsgrundschuld wird in § 1192 Abs. 2 Satz 1 Halbsatz 1 an die Formulierung des § 216 Abs. 2 Satz 1 angeknüpft. In Abweichung von § 1157 Satz 1 wird geregelt, dass der Grundstückseigentümer dem Erwerber der Sicherungsgrundschuld nicht nur diejenigen Einreden aus dem Sicherungsvertrag entgegensetzen kann, deren Tatbestand im Zeitpunkt des Übergangs bereits erfüllt war. Nach der Neuregelung können gegen die Inanspruchnahme aus der Sicherungsgrundschuld vielmehr auch diejenigen Einreden erhoben werden, "… die sich aus dem Sicherungsvertrag ergeben", die also im Zeitpunkt des Übergangs der Sicherungsgrundschuld im Sicherungsvertrag bereits begründet waren, deren Tatbestand aber erst später vollständig verwirklicht wurde.

Einreden, die dem Grundstückseigentümer aufgrund des Sicherungsvertrags mit dem bisherigen Gläubiger gegen die Grundschuld "zustehen" (im Zeitpunkt des Übergangs also bereits verwirklicht waren), sind zum Beispiel die Einreden der Nichtvalutierung, des vollständigen oder teilweisen Erlöschens der gesicherten Forderung vor der Übertragung der Grundschuld oder die Einrede der fehlenden Fälligkeit der gesicherten Forderung. Demgegenüber ist der häufigste Fall einer "sich aus dem Sicherungsvertrag ergebenden" Einrede der Einwand, die gesicherte Forderung sei nach Übertragung der Sicherungsgrundschuld in voller Höhe oder teilweise getilgt worden. Insoweit ergeben sich verschiedene Fallkonstellationen, je nachdem, ob die Sicherungsgrundschuld isoliert oder zusammen mit der gesicherten Forderung übertragen wurde. Hat der bisherige Sicherungsnehmer die Sicherungsgrundschuld übertragen, ist aber selbst Gläubiger der gesicherten Forderung geblieben, so kann der Grundstückseigentümer dem Erwerber der Sicherungsgrundschuld die Einrede des Erlöschens der Forderung (§ 362 Abs. 1) entgegensetzen, nachdem er die gesicherte Forderung durch Zahlung an den Gläubiger erfüllt hat. Gleiches gilt, wenn die Sicherungsgrundschuld zusammen mit der gesicherten Forderung übertragen wurde und der Eigentümer die gesicherte Forderung durch Zahlung an den Erwerber erfüllt hat. Leistet der Grundstückseigentümer Zahlungen auf die gesicherte Forderung an den bisherigen Gläubiger, nachdem Sicherungsgrundschuld und gesicherte Forderung auf den Erwerber übertragen wurden, ergeben sich unterschiedliche Rechtsfolgen, die davon abhängen, ob der Grundstückseigentümer Kenntnis von der Forderungsabtretung hatte. War dem Grundstückseigentümer die Forderungsabtretung nicht bekannt, so muss der Erwerber die Leistung an den bisherigen Gläubiger gegen sich gelten lassen (§ 407 Abs. 1). Dem Grundstückseigentümer steht insoweit eine Einrede zu, die er dem Erwerber auch bezüglich des Vorgehens aus der Grundschuld entgegensetzen kann. Hatte der Grundstückseigentümer jedoch Kenntnis von der Forderungsabtretung, bleibt die gesicherte Forderung trotz der Zahlung an den bisherigen Gläubiger bestehen. Somit entsteht keine Einrede, die er dem Erwerber bezüglich eines Vorgehens aus der Grundschuld entgegensetzen könnte.

Eine gesonderte Regelung hinsichtlich des Anspruchs des Grundstückseigentümers auf Rückübertragung der Sicherungsgrundschuld bei Bestehen einer dauerhaften Einrede gegen deren Geltendmachung ist nicht erforderlich. Der Besteller einer Sicherungsgrundschuld hat nach dem Erlöschen der gesicherten Forderung gegenüber dem ursprünglichen Grundschuldgläubiger eine Einrede im Sinn von § 1192 Abs. 1, § 1169, durch welche die Geltendmachung der Grundschuld dauernd ausgeschlossen ist. Diese Einrede kann nach Absatz 2 1. Halbsatz dem Erwerber entgegengesetzt werden, so dass auch diesem gegenüber der Anspruch aus § 1192 Abs. 1, § 1169 besteht (vgl. BGH WM 1985, 12/13).

Durch § 1192 Abs. 2 Satz 1 Halbsatz 2 wird ein gutgläubiger einredefreier Erwerb der Sicherungsgrundschuld hinsichtlich der in Absatz 2 1. Halbsatz genannten Einreden ausgeschlossen. Dies gilt auch dann, wenn dem Erwerber nicht positiv bekannt war, dass es sich bei der von ihm erworbenen Grundschuld um eine Sicherungsgrundschuld handelte.

Der neue § 1192 Abs. 2 Satz 2 stellt klar, dass in den von § 1192 Abs. 2 Satz 1 nicht erfassten Fällen § 1157 in Verbindung mit § 1192 Abs. 1 - wie bisher - auch auf Grundschulden Anwendung findet.

Zu Nummer 5b

Es handelt sich um eine durch die Einfügung des neuen § 1192 Abs. 2 veranlasste Folgeänderung."

 

Recht der
Sicherungsgrundschuld

Recht der Sicherungsgrundschuld

von
Dr. Clemens Clemente, Rechtsanwalt,

4. neu bearb. Aufl., 2008,
RWS Verlag GmbH
, Köln,

512 Seiten, geb., 69,00 €
ISBN 978-3-8145-8129-3

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